平成28年4月に上場したリートであるスターアジア(3468)が9/14に第一期(H28.7期)の決算発表を行なった。
第一期は設立年度でもあり、上場初年度でもあったことから通常年度では多く計上されない以下の費用が計上された。
・融資関連費用 453百万円
・創立費 62百万円
・投資口交付費 111百万円
上記営業外費用計上の結果、H28.7期の当期純利益率は18％と低く、当期純利益額は333百万円となった。
スターアジアの10/7時点での株価87,700円を前提とすると、実績利益に基づくPERは45.3倍、投資利回は2.2％と低かった。
しかし、H29.1期である来期予想では上記のような上場時、創業時の特別な営業外費用は生じないため当期純利益予想は1,050百万円である。
当該利益にもとづいた予想PERは14.4倍、予想投資利回りは6.9％と他のリートの水準と比較すると大幅な割安となる。
一方、スターアジア(3468)の株価をPBR、NAV倍率で見ると、直近株価、直近決算期を前提とするとともに0.9倍程度である。
含み損益が大きくないためPBRとNAV倍率に乖離が生じていない。
この水準であれば他のリートの水準と比較すると割安感はない。
つまり、スターアジアが保有する不動産は不動産価値と比較して、PL上効率的な運用（賃料の高さ、経費の低さなど）が実施されているということになる。
当該効率的な運用が継続すると仮定すれば現時点でのスターアジアの株価は割安と判断可能である。
第一期は設立年度でもあり、上場初年度でもあったことから通常年度では多く計上されない以下の費用が計上された。
・融資関連費用 453百万円
・創立費 62百万円
・投資口交付費 111百万円
上記営業外費用計上の結果、H28.7期の当期純利益率は18％と低く、当期純利益額は333百万円となった。
スターアジアの10/7時点での株価87,700円を前提とすると、実績利益に基づくPERは45.3倍、投資利回は2.2％と低かった。
しかし、H29.1期である来期予想では上記のような上場時、創業時の特別な営業外費用は生じないため当期純利益予想は1,050百万円である。
当該利益にもとづいた予想PERは14.4倍、予想投資利回りは6.9％と他のリートの水準と比較すると大幅な割安となる。
一方、スターアジア(3468)の株価をPBR、NAV倍率で見ると、直近株価、直近決算期を前提とするとともに0.9倍程度である。
含み損益が大きくないためPBRとNAV倍率に乖離が生じていない。
この水準であれば他のリートの水準と比較すると割安感はない。
つまり、スターアジアが保有する不動産は不動産価値と比較して、PL上効率的な運用（賃料の高さ、経費の低さなど）が実施されているということになる。
当該効率的な運用が継続すると仮定すれば現時点でのスターアジアの株価は割安と判断可能である。
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| スターアジア(3468) | |||||
| (単位：千円) | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 | ||
| 営業収益 | 0 | 1,859,425 | |||
| 前年Q | NA | ||||
| 次期決算予想 | 1,987,000 | 94% | |||
| 営業利益 | 1,147,698 | ||||
| 前年Q | NA | ||||
| 次期決算予想 | 1,169,000 | 98% | |||
| 減価償却費(のれん償却含) | 0 | 246,684 | |||
| EBITDA | 0 | 1,394,382 | |||
| 当期純利益 | 0 | 333,916 | |||
| 前年Q | NA | ||||
| 次期決算予想 | 1,050,000 | 32% | |||
| H28.7 | 予想 | ||||
| 営業利益率 | 61.7% | 58.8% | |||
| 当期純利益率 | 18.0% | 52.8% | |||
| スターアジア(3468)のキャッシュフロー | |||||
| H28.7 | |||||
| 営業ＣＦ | △397,771 | ||||
| 投資ＣＦ | △61,010,253 | ||||
| フリーＣＦ | △61,408,024 | ||||
| 財務ＣＦ | 65,972,111 | ||||
| スターアジア(3468)の財政状態 | |||||
| H28.7 | |||||
| 現預金 | 2,006,136 | ||||
| 信託現金預金 | 2,557,948 | ||||
| 有価証券(流動) | 0 | ||||
| 現金同等物 | 4,564,084 | ||||
| 流動資産 | 5,979,894 | ||||
| 流動負債 | 4,035,429 | ||||
| 流動資産ー流動負債 | 1,944,465 | ||||
| うち現金短借以外 | 735,381 | ||||
| 有利子負債(流動) | 3,355,000 | ||||
| 有利子負債(固定) | 29,200,000 | ||||
| 有利子負債計 | 32,555,000 | ||||
| ネット有利子負債 | 27,990,916 | ||||
| 固定資産 | 62,656,940 | ||||
| うち建物 | 19,810,407 | ||||
| うち土地 | 39,208,659 | ||||
| うち借地権 | 3,459,138 | ||||
| 固定負債 | 30,752,602 | ||||
| 純資産 | 33,848,803 | ||||
| NAV | 33,852,343 | ||||
| 流動比率 | 148% | ||||
| 固定長期適合率 | 97% | ||||
| 自己資本比率 | 49% | ||||
| 有利子負債比率 | 96% | ||||
| スターアジア(3468)の利益指標 | |||||
| H28.7 | 予想 | ||||
| ROE | 2.0% | 6.2% | |||
| ROA | 1.0% | 3.1% | |||
| ROI(営業利益/有利負債+時価) | 3.7% | 3.7% | |||
| スターアジア(3468)の株式数,時価総額の見込み | |||||
| 投資口数 | 344,700 | ||||
| 増資時発行株 | 0 | ||||
| 引受価額 | 0.0 | 円 | |||
| 増資時調達見込額 | 0 | 千円 | |||
| 調達後純資産 | 33,848,803 | ||||
| 直近株価 | 87,700 | 直近時点 10/7終値 | |||
| 時価総額 | 30,230,190 | ||||
| 純有利子負債 | 27,990,916 | ||||
| 事業価値 | 58,221,106 | ||||
| 潜在株 | 0 | 潜在株割合 | 0.0% | ||
| スターアジア(3468)の株価指標 | |||||
| 指標 | M33.1 | M33.1 | H28.7 | 予想 | |
| EBIT倍率 | 25.4 | 24.9 | |||
| EBITDA倍率 | 20.9 | ||||
| 営業利益PER | 13.2 | 12.9 | |||
| PER | 45.3 | 14.4 | |||
| 投資利回り | 2.2% | 6.9% | |||
| PBR | 0.9 | ||||
| NAV倍率 | 0.9 | ||||
| スターアジア(3468)のセグメント別業績 | |||||
| 投資簿価(百万円) | M33.1 | M33.1 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| オフィス | 26,435 | ||||
| 住宅 | 13,609 | ||||
| 物流施設 | 18,522 | ||||
| ホテル | 3,914 | ||||
| 投資時価(百万円) | M33.1 | M33.1 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| オフィス | 28,270 | ||||
| 住宅 | 14,400 | ||||
| 物流施設 | 19,070 | ||||
| ホテル | 4,280 | ||||
| 含み損益(百万円) | M33.1 | M33.1 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| オフィス | 1,835 | ||||
| 住宅 | 791 | ||||
| 物流施設 | 548 | ||||
| ホテル | 366 | ||||
| 含み損益計 | 3,540 | ||||
| セグメント | 説明 | ||||
| オフィス | 本町橋タワー、オーク南麻布、南麻布渋谷ビルなど | ||||
| 住宅 | アーバンパーク代官山など | ||||
| 物流施設 | 岩槻ロジスティクスなど | ||||
| ホテル | R＆Bホテル梅田東など | ||||
