【事業】
日本ビルファンドの投資対象は、東京都心部、東京周辺都市部、地方都市部に立地するオフィス不動産である。
ポートフォリオは東京都心部、東京周辺都市部へ70％、地方都市部へ30％を目指す。
株主構成は金融機関が58％、外国法人等が27％であるが、金融機関が減少し外国法人が増加傾向にある。
【損益】
日本ビルファンドのH28.6期の営業収益は35,671百万円であり前期比3％増であったが、不動産売却益951百万円を計上したことによるものである。
その結果、営業利益、当期純利益も同額程度増加しており、連動して営業利益率、当期純利益率も改善した。
【キャッシュフロー】
日本ビルファンドのH28.6期のキャッシュフローについて営業CFは前期比プラス31％の24十億円億となった。有形固定資産、信託有形固定資産の売却額5十億円が営業CFの増加に寄与した。
また、H28.6期は積極投資も行い、有形固定資産の取得22十億円を実行した。
その結果、フリーキャッシュフローは少額のプラスとなったため、長短借入の実行により分配金の支払11十億円実施後でも財務CFはプラス3十億円となった。
【財政状態】
日本ビルファンドの貸借対照表について直決算期のH28.6期の流動比率が直近期で31％と低いが、一年内返済の社債、投資法人債等の流動有利子負債が52十億円に対し流動資産が19十億円しかないことが要因である。
一見、営業CFを加味しても短期的な資金繰りが厳しく見れるが、過去の実績からも資金の借り換えを実施する前提であり実質的に短期資金繰りに苦しむ可能性は少ない。
短期借入については借換前提であり、実質的には長期的性質を有すると考えれば固定長期適合率が100％を超えることも説明が付く。
直近の自己資本比率は52％、有利子負債比率は81％であり借入過多とは言えない財務内容である。
日本ビルファンドの固定資産の内訳では土地が676十億円であり、純資産535十億円よりも大きく一部借入金見合いとなっている。
【株価】
日本ビルファンドの株価水準について、10/7の時価を前提にするとH28.6期の実績利益を前提とした投資利回りは2.9％、予想利益に基づく投資利回りは2.8％であり割安感は薄い。
また、H28.6期の直近決算期に基づく、PBRは1.6倍、NAV倍率は1.2倍でありこちらの指標からも割安感は薄い。
しかし、対象不動産は東京都心オフィスも多く、不動産の含み益は決算ごとに増加傾向にある。H27.12期は23十億円の含み益の増加、H28.12期は33十億円の含み益の増加である。
不動産の評価をDCFによる評価と仮定すると、含み益の増加と受取家賃の増加は見合うべきであるが、実際は含み益は増加するものの主要な営業収益である受取家賃の増加は進んでいない印象である。
日本ビルファンドは利益の増加はないものの、株価はH27.6月に536千円、H27.12月に577千円、H28.6時点で633千円と含み益の増加に応じて上昇している。
このことはNAV倍率がH27.6期、H27.12 期、H28.6期のそれぞれで1.2倍～1.3倍となっている点で裏づけされている。
NAV倍率一定のトレンドが継続するとすると仮定すると、今後、不動産含み益が増加傾向にあれば株価も上昇すると考えられる。
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| 日本ビルファンド(8951) | |||||
| (単位：千円) | H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 進捗/増減 |
| 営業収益 | 34,593,096 | 34,640,907 | 47,811 | 35,671,576 | 103% |
| 次期決算予想 | 35,669,000 | 100% | |||
| 営業利益 | 13,573,165 | 13,475,933 | 15,011,405 | 111% | |
| 次期決算予想 | 14,301,000 | 105% | |||
| 減価償却費 | 7,145,272 | 7,110,599 | △34,673 | 7,074,878 | 99% |
| EBITDA | 20,718,437 | 20,586,532 | △131,905 | 22,086,283 | 107% |
| 当期純利益 | 10,995,301 | 10,977,170 | △18,131 | 12,808,168 | 117% |
| 次期決算予想 | 12,199,000 | 105% | |||
| H27.6 | H27.12 | H28.6 | 予想 | ||
| 営業利益率 | 39.2% | 38.9% | 42.1% | 40.1% | |
| 当期純利益率 | 31.8% | 31.7% | 35.9% | 34.2% | |
| 日本ビルファンド(8951)のキャッシュフロー | |||||
| H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 増減 | |
| 営業ＣＦ | 16,182,676 | 18,296,646 | 2,113,970 | 24,003,912 | 131% |
| 投資ＣＦ | △7,900,188 | △2,421,769 | 5,478,419 | △22,643,362 | 935% |
| フリーＣＦ | 8,282,488 | 15,874,877 | 7,592,389 | 1,360,550 | 9% |
| 財務ＣＦ | △10,222,125 | △21,368,987 | △11,146,862 | 3,240,154 | -15% |
| 日本ビルファンド(8951)の財政状態 | |||||
| H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 増減 | |
| 現預金 | 5,641,018 | 8,974,010 | 3,332,992 | 13,720,784 | 4,746,774 |
| 信託現預金 | 13,858,748 | 5,031,646 | △8,827,102 | 4,885,577 | △146,069 |
| 有価証券(流動) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 現金同等物 | 19,499,766 | 14,005,656 | △5,494,110 | 18,606,361 | 4,600,705 |
| 流動資産 | 20,440,329 | 14,901,962 | △5,538,367 | 19,570,897 | 4,668,935 |
| 流動負債 | 91,683,582 | 74,793,591 | △16,889,991 | 63,599,748 | △11,193,843 |
| 流動資産ー流動負債 | △71,243,253 | △59,891,629 | 11,351,624 | △44,028,851 | 15,862,778 |
| うち現金短借以外 | △10,993,019 | △11,147,285 | △154,266 | △9,885,212 | 1,262,073 |
| 有利子負債(流動) | 79,750,000 | 62,750,000 | △17,000,000 | 52,750,000 | △10,000,000 |
| 有利子負債(固定) | 349,000,000 | 355,625,000 | 6,625,000 | 380,250,000 | 24,625,000 |
| 有利子負債計 | 428,750,000 | 418,375,000 | △10,375,000 | 433,000,000 | 14,625,000 |
| ネット有利子負債 | 409,250,234 | 404,369,344 | △4,880,890 | 414,393,639 | 10,024,295 |
| 固定資産 | 1,001,945,220 | 997,806,109 | △4,139,111 | 1,009,474,286 | 11,668,177 |
| うち建物 | 289,731,292 | 285,643,392 | △4,087,900 | 286,986,629 | 1,343,237 |
| うち土地 | 666,716,560 | 666,722,623 | 6,063 | 676,898,603 | 10,175,980 |
| うち借地権 | 23,726,920 | 23,726,920 | 0 | 23,726,920 | 0 |
| 固定負債 | 396,395,909 | 403,626,494 | 7,230,585 | 429,696,114 | 26,069,620 |
| 純資産 | 534,306,058 | 534,287,986 | △18,072 | 535,749,321 | 1,461,335 |
| NAV | 638,431,640 | 661,543,506 | 23,111,866 | 696,348,648 | 34,805,142 |
| 流動比率 | 22% | 20% | 31% | ||
| 固定長期適合率 | 108% | 106% | 105% | ||
| 自己資本比率 | 52% | 53% | 52% | ||
| 有利子負債比率 | 80% | 78% | 81% | ||
| 日本ビルファンド(8951)の利益指標 | |||||
| H27.6 | H27.12 | H28.6 | 予想 | ||
| ROE | 4.1% | 4.1% | 4.8% | 4.6% | |
| ROA | 2.2% | 2.2% | 2.5% | 2.4% | |
| ROI(営業利益/有利負債+時価) | 2.1% | 2.1% | 2.3% | 2.2% | |
| 日本ビルファンド(8951)の決算日株価 | |||||
| (単位：円) | H27.6 | H27.12 | H28.6 | 直近 | |
| 株価 | 536,000 | 577,000 | 633,000 | 616,000 | |
| 1株純資産 | 378,404 | 378,391 | 379,426 | ||
| 1株NAV | 452,147 | 468,515 | 493,165 | ||
| PBR | 1.4 | 1.5 | 1.7 | ||
| NAV倍率 | 1.2 | 1.2 | 1.3 | ||
| 日本ビルファンド(8951)の株式数,時価総額の見込み | |||||
| 投資口数 | 1,412,000 | ||||
| 増資時発行株 | 0 | ||||
| 引受価額 | 0.0 | 円 | |||
| 増資時調達見込額 | 0 | 千円 | |||
| 調達後純資産 | 535,749,321 | ||||
| 直近株価 | 616,000 | 直近時点 10/7終値 | |||
| 時価総額 | 869,792,000 | ||||
| 純有利子負債 | 414,393,639 | ||||
| 事業価値 | 1,284,185,639 | ||||
| 潜在株 | 0 | 潜在株割合 | 0.0% | ||
| 日本ビルファンド(8951)の株価指標/直近株価前提 | |||||
| 指標 | H27.6 | H27.12 | H28.6 | 予想 | |
| EBIT倍率 | 47.3 | 47.6 | 42.8 | 44.9 | |
| EBITDA倍率 | 31.0 | 31.2 | 29.1 | ||
| 営業利益PER | 32.0 | 32.3 | 29.0 | 30.4 | |
| PER | 39.6 | 39.6 | 34.0 | 35.7 | |
| 投資利回り | 2.5% | 2.5% | 2.9% | 2.8% | |
| PBR | 1.6 | 1.6 | 1.6 | ||
| NAV倍率 | 1.4 | 1.3 | 1.2 | ||
| 日本ビルファンド(8951)の株主構成 | |||||
| H27.6 | H27.12 | H28.6 | |||
| 政府 | 0% | 0% | |||
| 金融機関 | 60% | 58% | |||
| 金融商品取引業者 | 3% | 3% | |||
| その他法人 | 7% | 7% | |||
| 外国法人等 | 25% | 27% | |||
| 個人 | 5% | 4% | |||
| 日本ビルファンド(8951)のセグメント別業績 | |||||
| 投資簿価(千円) | H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 増減 |
| 東京都心部 | 784,712,828 | 781,436,804 | △3,276,024 | 799,456,272 | 102% |
| 東京周辺都市部 | 92,114,900 | 91,841,775 | △273,125 | 89,565,889 | 98% |
| 地方都市部 | 118,156,690 | 117,455,901 | △700,789 | 113,368,512 | 97% |
| 投資時価(千円) | H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 増減 |
| 東京都心部 | 876,090,000 | 893,030,000 | 16,940,000 | 939,540,000 | 105% |
| 東京周辺都市部 | 94,090,000 | 95,580,000 | 1,490,000 | 95,050,000 | 99% |
| 地方都市部 | 128,930,000 | 129,380,000 | 450,000 | 128,400,000 | 99% |
| 含み損益(千円) | H27.6 | H27.12 | 増減 | H28.6 | 増減 |
| 東京都心部 | 91,377,172 | 111,593,196 | 20,216,024 | 140,083,728 | 126% |
| 東京周辺都市部 | 1,975,100 | 3,738,225 | 1,763,125 | 5,484,111 | 147% |
| 地方都市部 | 10,773,310 | 11,924,099 | 1,150,789 | 15,031,488 | 126% |
| 含み損益計 | 104,125,582 | 127,255,520 | 160,599,327 | ||
| セグメント | 説明 | ||||
| 東京都心部 | ＮＢＦ大崎ビル、ＮＢＦ日比谷ビル、ゲートシティ大崎など | ||||
| 東京周辺都市部 | 新川崎三井ビルディング、シーノ大宮ノースウィンなど | ||||
| 地方都市部 | 三井住友銀行名古屋ビル、アクア堂島ＮＢＦタワーなど | ||||
