【事業】
設立：2005年11月
本社所在地：東京都新宿区西新宿
事業内容：新築マンションの企画、開発、販売及び管理
業種分類：不動産業
決算：10月
監査人：新日本
主幹事証券：野村證券
親会社＋連結子会社2社で自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理を実施。
建築地域は都内23区に絞っており、ワンルーム中心、価格帯は2000～5000万円。投資物件としての価値を高めるためである。
自社販売、不動産管理だけでなく海外販売、国内業者向け販売の割合が高い点が特徴的である。
・国内自社販売
日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売、関東圏の個人投資家を中心に年金や税金対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っている。
・国内業者販売
当社において、日本国内の他の不動産会社（以下「業者」といいます。）向けに主に自社ブランドの新築マンションを販売、当社と業者との間で販売代理契約を締結し、業者が代理販売を行うケースもあり。
・海外販売
連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾の個人投資家等に自社ブランドの新築マンションを販売。
・不動産管理
連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を実施。また、個人投資家との間で空室保証契約又はサブリース契約もあり。
詳細な数値分析はこちら。
【損益】
H26.10期からH27.10期にかけて売上は39％増加し、しかも粗利率が22.5％から28.4％へ大幅増加したため売上総利益額は76％増加、販管費は増加したものの営業利益額は179％の増加と大幅な増収増益となった。
H28,7期は3Qであるが売上高、売上総利益、はともに進捗率は75％を達成していないが、販管費の削減により営業利益の前期比達成率は76％と75％を超えた。
直近の業績はH27.10期ほどの伸びはなく、横ばいかやや低下してきた印象である。
ただし、売上総利益率28％、営業利益率13％と収益性はしっかり確保している。
セグメント別では海外向け売上が好調であり、H27.10期は台湾向け売上が2,600百万円あった。
また、H27.10期は国内向け業者売上としてレイリス・アンド・カンパニーへ1,321百万円の売上があった。
H28.7期になると海外向け売上は前年ほどの勢いはなく、牽引しているのは業者向け売上と管理売上である。業者向販売が営業利益の67％を占めるまでになっている。
【キャッシュフロー】
H26.10期、H27.10期ともに税前利益は計上しているものの営業CFはそれぞれ▲747百万円、▲821百万円と大幅マイナスとなっている。
在庫となる販売用不動産の増加がそれぞれ1,678百万円、1,196百万円あったためである。
当該在庫の資金は長期借入もしくは短期借入で対応しており、H26.10期、H27.10期の財務CFはそれぞれ＋1,522百万円、＋1,295百万円となった。
【財政状態】
直近決算期であるH28.7期における流動資産6,570百万円のうち、販売用不動産が3,060百万円、仕掛不動産が1,657百万円と不動産在庫が合計4,717百万円を占める。
これは有利子負債4,083百万円を超える金額であり資産の大部分は不動産在庫で占められていると言える。
また、キャッシュも1,270百万円保有しており流動比率は185％と不動産在庫が順調に処分されていけば短期資金は安定している。
しかし、H27.10期と比べると有利子負債のうち短期債務が増加し、流動比率は多少下落している。
IPO資金8億円程度を見越したことが原因かもしれない。
自己資本については毎期安定した利益を計上しており、順調に増加傾向にある。
また、追加借入実施による不動産購入を行なっているが自己資本比率は上昇傾向にある(H28.7期で25％)ため財務安定性も改善されつつあると言える。
【株価】
同業である｢不動産業｣の10月末時点での平均PERは東証一部で17.5倍、東証二部で10.9倍、マザーズで9.7倍と他業種と比べて低めである。
想定発行価格1,850円を前提とすると潜在株を含めた時価総額は2,789十億円となる。
H28.7期3Q決算を単純年換算した最終利益予想額は558十億円であるため、予想利益、想定発行価格を前提としたPERは約5倍である。
同業他社と比べても想定発行1,850円では安い水準である。
大和ハウスの業態変更による影響を加味して保守的な将来CFに基づいた計画かもしれないが想定発行価格に基づくPBRも1.2倍でありIPO銘柄にしては割安である。
なお、業種別平均PER情報はこちら。
設立：2005年11月
本社所在地：東京都新宿区西新宿
事業内容：新築マンションの企画、開発、販売及び管理
業種分類：不動産業
決算：10月
監査人：新日本
主幹事証券：野村證券
親会社＋連結子会社2社で自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理を実施。
建築地域は都内23区に絞っており、ワンルーム中心、価格帯は2000～5000万円。投資物件としての価値を高めるためである。
自社販売、不動産管理だけでなく海外販売、国内業者向け販売の割合が高い点が特徴的である。
・国内自社販売
日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売、関東圏の個人投資家を中心に年金や税金対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っている。
・国内業者販売
当社において、日本国内の他の不動産会社（以下「業者」といいます。）向けに主に自社ブランドの新築マンションを販売、当社と業者との間で販売代理契約を締結し、業者が代理販売を行うケースもあり。
・海外販売
連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾の個人投資家等に自社ブランドの新築マンションを販売。
・不動産管理
連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を実施。また、個人投資家との間で空室保証契約又はサブリース契約もあり。
詳細な数値分析はこちら。
【損益】
H26.10期からH27.10期にかけて売上は39％増加し、しかも粗利率が22.5％から28.4％へ大幅増加したため売上総利益額は76％増加、販管費は増加したものの営業利益額は179％の増加と大幅な増収増益となった。
H28,7期は3Qであるが売上高、売上総利益、はともに進捗率は75％を達成していないが、販管費の削減により営業利益の前期比達成率は76％と75％を超えた。
直近の業績はH27.10期ほどの伸びはなく、横ばいかやや低下してきた印象である。
ただし、売上総利益率28％、営業利益率13％と収益性はしっかり確保している。
セグメント別では海外向け売上が好調であり、H27.10期は台湾向け売上が2,600百万円あった。
また、H27.10期は国内向け業者売上としてレイリス・アンド・カンパニーへ1,321百万円の売上があった。
H28.7期になると海外向け売上は前年ほどの勢いはなく、牽引しているのは業者向け売上と管理売上である。業者向販売が営業利益の67％を占めるまでになっている。
【キャッシュフロー】
H26.10期、H27.10期ともに税前利益は計上しているものの営業CFはそれぞれ▲747百万円、▲821百万円と大幅マイナスとなっている。
在庫となる販売用不動産の増加がそれぞれ1,678百万円、1,196百万円あったためである。
当該在庫の資金は長期借入もしくは短期借入で対応しており、H26.10期、H27.10期の財務CFはそれぞれ＋1,522百万円、＋1,295百万円となった。
【財政状態】
直近決算期であるH28.7期における流動資産6,570百万円のうち、販売用不動産が3,060百万円、仕掛不動産が1,657百万円と不動産在庫が合計4,717百万円を占める。
これは有利子負債4,083百万円を超える金額であり資産の大部分は不動産在庫で占められていると言える。
また、キャッシュも1,270百万円保有しており流動比率は185％と不動産在庫が順調に処分されていけば短期資金は安定している。
しかし、H27.10期と比べると有利子負債のうち短期債務が増加し、流動比率は多少下落している。
IPO資金8億円程度を見越したことが原因かもしれない。
自己資本については毎期安定した利益を計上しており、順調に増加傾向にある。
また、追加借入実施による不動産購入を行なっているが自己資本比率は上昇傾向にある(H28.7期で25％)ため財務安定性も改善されつつあると言える。
【株価】
同業である｢不動産業｣の10月末時点での平均PERは東証一部で17.5倍、東証二部で10.9倍、マザーズで9.7倍と他業種と比べて低めである。
想定発行価格1,850円を前提とすると潜在株を含めた時価総額は2,789十億円となる。
H28.7期3Q決算を単純年換算した最終利益予想額は558十億円であるため、予想利益、想定発行価格を前提としたPERは約5倍である。
同業他社と比べても想定発行1,850円では安い水準である。
大和ハウスの業態変更による影響を加味して保守的な将来CFに基づいた計画かもしれないが想定発行価格に基づくPBRも1.2倍でありIPO銘柄にしては割安である。
なお、業種別平均PER情報はこちら。
グッドコムアセット(3475) |
|||||
| (単位：千円) | H26.10 | H27.10 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| 売上高 | 5,611,312 | 7,823,976 | 2,212,664 | 5,398,366 | 69% |
| 年間予想 | 7,197,821 | 75% | |||
| 売上総利益 | 1,262,493 | 2,224,471 | 961,978 | 1,512,361 | 68% |
| 販管費 | 921,873 | 1,275,593 | 353,720 | 788,406 | 62% |
| 営業利益 | 340,620 | 948,878 | 608,258 | 723,955 | 76% |
| 年間予想 | 965,273 | 75% | |||
| 減価償却費 | 4,620 | 5,038 | 418 | 4,137 | 82% |
| EBITDA | 345,240 | 953,916 | 608,676 | 728,092 | 76% |
| 支配株主帰属利益 | 184,674 | 563,186 | 378,512 | 419,139 | 74% |
| 年間予想 | 558,852 | 75% | |||
| ※年間予想はQ数値を年次に単純換算した金額 | |||||
| H26.10 | H27.10 | H28.7 | 予想 | ||
| 売上総利益率 | 22.5% | 28.4% | 28.0% | ||
| 営業利益率 | 6.1% | 12.1% | 13.4% | 13.4% | |
| 支配株主帰属利益率 | 3.3% | 7.2% | 7.8% | 7.8% | |
| グッドコムアセット(3475)のセグメント情報 | |||||
| 売上(千円) | H26.10 | H27.10 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| 国内自社販売 | 2,642,177 | 3,075,448 | 433,271 | 2,212,069 | 72% |
| 国内業者販売 | 2,375,507 | 1,994,750 | △380,757 | 2,607,448 | 131% |
| 海外販売 | 476,569 | 2,600,016 | 2,123,447 | 415,008 | 16% |
| 不動産管理 | 117,057 | 153,983 | 36,926 | 164,796 | 107% |
| 営業利益(千円) | H26.10 | H27.10 | 増減 | H28.7 | 進捗/増減 |
| 国内自社販売 | 83,564 | 204,952 | 121,388 | 185,406 | 90% |
| 国内業者販売 | 80,243 | 43,520 | △36,723 | 486,581 | 1118% |
| 海外販売 | 137,980 | 671,881 | 533,901 | 7,564 | 1% |
| 不動産管理 | 32,299 | 21,909 | △10,390 | 39,342 | 180% |
| グッドコムアセット(3475)のキャッシュフロー | |||||
| H26.10 | H27.10 | 増減 | H28.7 | 増減 | |
| 営業ＣＦ | △747,302 | △821,564 | △74,262 | 0% | |
| 投資ＣＦ | △10,570 | △34,005 | △23,435 | 0% | |
| フリーＣＦ | △757,872 | △855,569 | △97,697 | 0 | 0% |
| 財務ＣＦ | 1,522,710 | 1,295,861 | △226,849 | 0% | |
| グッドコムアセット(3475)の財政状態 | |||||
| H26.10 | H27.10 | 増減 | H28.7 | 増減 | |
| 現預金等 | 1,160,314 | 1,610,610 | 450,296 | 1,270,961 | △339,649 |
| 流動資産 | 4,349,221 | 6,101,894 | 1,752,673 | 6,570,163 | 468,269 |
| 流動負債 | 1,555,338 | 2,753,283 | 1,197,945 | 3,547,235 | 793,952 |
| 流動資産ー流動負債 | 2,793,883 | 3,348,611 | 554,728 | 3,022,928 | △325,683 |
| うち現金短借以外 | 2,162,078 | 2,564,435 | 402,357 | 4,421,591 | 1,857,156 |
| 有利子負債(流動) | 528,509 | 826,434 | 297,925 | 2,669,624 | 1,843,190 |
| 有利子負債(固定) | 2,130,013 | 2,130,122 | 109 | 1,413,452 | △716,670 |
| 有利子負債計 | 2,658,522 | 2,956,556 | 298,034 | 4,083,076 | 1,126,520 |
| ネット有利子負債 | 1,498,208 | 1,345,946 | △152,262 | 2,812,115 | 1,466,169 |
| 固定資産 | 136,654 | 144,245 | 7,591 | 155,050 | 10,805 |
| 固定負債 | 2,218,081 | 2,219,945 | 1,864 | 1,507,424 | △712,521 |
| 純資産 | 712,456 | 1,272,911 | 560,455 | 1,670,554 | 397,643 |
| 非支配株主持分 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 親会社所有者持分 | 712,456 | 1,272,911 | 560,455 | 1,670,554 | 397,643 |
| 流動比率 | 280% | 222% | 185% | ||
| 固定長期適合率 | 5% | 4% | 5% | ||
| 自己資本比率 | 16% | 20% | 25% | ||
| 有利子負債比率 | 373% | 232% | 244% | ||
| グッドコムアセット(3475)の利益指標 | |||||
| H26.10 | H27.10 | H28.7 | 予想 | ||
| ROE | 25.9% | 44.2% | 22.8% | 22.8% | |
| ROA | 4.1% | 9.0% | 7.4% | 7.4% | |
| グッドコムアセット(3475)の株式数,時価総額の見込み | |||||
| 上場前発行済株式 | 1,048,000 | 自己株式除く | |||
| 上場時発行済株式 | 459,800 | ||||
| 引受価額 | 1,702.0 | 円 | |||
| 上場時調達見込額 | 782,580 | 千円 | |||
| 調達後親会社所有者持分 | 2,453,134 | ||||
| 直近株価 | 1,850 | 想定発行価格 | |||
| 時価総額 | 2,789,430 | ||||
| 非支配株主持分 | 0 | ||||
| 純有利子負債 | 2,029,535 | ||||
| 事業価値 | 4,818,965 | ||||
| 潜在株 | 102,900 | 潜在株割合 | 6.8% | ||
| グッドコムアセット(3475)の株価指標 | |||||
| 指標 | H26.10 | H27.10 | H28.7 | 予想 | |
| EBIT倍率 | 14.1 | 5.1 | 5.0 | 5.0 | |
| EBITDA倍率 | 14.0 | 5.1 | 5.0 | ||
| 営業利益PER | 8.7 | 3.1 | 3.1 | 3.1 | |
| PER | 16.1 | 5.3 | 5.3 | 5.3 | |
| PBR | NA | NA | 1.2 | ||
| グッドコムアセット(3475)の株主構成 | |||||
| H26.10 | H27.10 | ||||
| 政府 | 0% | ||||
| 金融機関 | 0% | ||||
| 金融商品取引業者 | 0% | ||||
| その他法人 | 4% | ||||
| 外国法人等 | 0% | ||||
| 個人 | 96% | ||||
| ＊長嶋義和（社長）51％ | |||||
| グッドコムアセット(3475)における従業員の状況 | |||||
| H28.7 | |||||
| 連結人員 | 85 | 人 | |||
| 親会社単体人員 | 75 | 人 | |||
| 親会社単体平均年齢 | 31.7 | 才 | |||
| 親会社単体平均年収 | 4,795 | 千円 | |||
